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2024 年 1 月 1 日
重要稅務訊息 110.02
- 稅務文章
- 營業人轉售紅單或預售屋營業稅稅負大不同
營業人若將購買之紅單或預售屋要轉手時，因雙方交易標的是房地登記權利之轉讓，依加值型及非加值型營業稅法(以下簡稱營業稅法)第3條規定，應按讓與價格全額開立應稅發票予買受人。
營利事業向建商購買房地，於各期交付房地款時會取得建商依預收房屋及土地款分別開立應稅及免稅之統一發票，倘在未取得房地所有權登記前即轉售，其交易標的係請求移轉房地登記之「權利」並非銷售不動產，轉讓時無論契約中有無約定房屋及土地價格比例，都須依出售之價格全額開立應稅統一發票予買受人，並無出售土地免徵營業稅的適用。
加值型及非加值型營業稅法第3條部分規定如下／
將貨物之所有權移轉與他人，以取得代價者，為銷售貨物。
提供勞務予他人，或提供貨物與他人使用、收益，以取得代價者，為銷售勞務。
但執行業務者提供其專業性勞務及個人受僱提供勞務，不包括在內。
舉例說明／
甲公司108年3月向建商購入預售屋1,800萬元，與建商簽訂預售屋買賣契約書，該契約書登載房屋及土地價格各為900萬元，繳納頭期款50萬元後，即因財務困難於同年8月將該預售屋之權利以總價合計2,050萬元轉售予劉君。
案例整理如下／
設公司出售予甲公司預售屋總價1,800萬元，房屋款900萬元、土地款900萬元。
建設公司已開立發票金額予甲公司，金額為50萬元。
甲公司經建設公司同意，將預售屋權利轉讓予劉君，金額為2,050萬元。
營業稅處理／
甲公司應開立二聯式應稅發票予劉君，金額為2,050萬元。
後續房地款將由劉君直接繳納予建設公司，金額為1,800萬元－50萬元＝1,750萬元，並由建設公司依房地比開立房屋應稅及土地免稅發票。
營利事業所得稅之處理／
甲公司應申報出售權利利得，金額為
2,050萬元－1,800萬元－97,619＝2,402,381 (均為應稅所得)
轉讓權利開立之發票，於營業收入調節說明表項下減除。
財務會計處理／
※當時購買付款時：
借：預付土地款250,000、預付房屋款238,095、進項稅額11,905
貸：銀行存款500,000
※轉讓預售屋權利時：
借：銀行存款3,000,000
貸：預付土地款250,000、預付房屋款238,095、銷項稅額97,619、出售權利利得2,402,381
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