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2024 年 1 月 1 日
重要稅務訊息 110.03
- 稅務文章
- 建設公司因解約而沒入預收之土地價款，應報繳5%營業稅
建設公司因買受人違約，逕予解除契約，並收取依約定之違約款項，屬銷售貨物或勞務所產生之違約金性質，應依規定開立應稅統一發票，報繳營業稅，並列報當年度營利事業所得稅。
建設公司因買受人未依約定時程繳付土地價款，依約通知買受人解約，並向買受人收取依約定之違約款項，因不動產所有權以登記為要件，買受人在未取得該土地產權前，其支付之土地價款係為取得土地之權利，嗣因解除土地買賣契約關係，建設公司依約沒入之款項已非屬銷售土地之代價，應將原開立預收土地款之免稅統一發票收回，並重行開立違約金之應稅統一發票，報繳營業稅，並列報當年度營利事業所得稅。
加值型及非加值型營業稅法第16條部分規定如下／
營業人銷售貨物或勞務之銷售額，為營業人銷售貨物或勞務所收取之全部代價，包括營業人在貨物或勞務之價款外收取之一切費用。
舉例說明／
A建設公司109年度與B君簽訂土地買賣契約書，嗣因B君未能依約定之時程付款，依約對B君寄發存證信函並解除契約，A公司依約定沒入契約總價款之15%以為違約金，並退還B君已支付之土地價款扣除前開土地違約金之餘額。
假設合約總價為$20,000,000，已付款金額為$5,000,000，若違約將收取契約總價款之15%視為違約金。
$20,000,000Ｘ15%＝$3,000,000
案例整理如下／
設公司出售予甲公司預售屋總價1,800萬元，房屋款900萬元、土地款900萬元。
建設公司已開立發票金額予甲公司，金額為50萬元。
甲公司經建設公司同意，將預售屋權利轉讓予劉君，金額為2,050萬元。
營業稅處理／
A公司於收取土地價款時，已依規定開立預收土地款之免稅統一發票，嗣因解約而收取契約總價款15%之金額，屬違約金性質，非A公司銷售土地之代價，係屬與銷售行為有關之銷售額，A公司未依規定將原開立預收土地款之免稅統一發票收回，重行開立違約金之應稅統一發票，報繳營業稅。
A建設公司應開立二聯式應稅發票予B君，金額為$3,000,000
營利事業所得稅之處理／
A建設公司109年度營利事業所得稅結算申報【其他收入-土地違約金收入】
財務會計處理／
※ 當時銷售收款時：
借：銀行存款 $5,000,000
貸：預收土地款 $5,000,000
※ 違約時：
借：預收土地款 $5,000,000
貸：銀行存款 $2,000,000、其他收入 $2,857,143、銷項稅額 $142,857
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