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2024 年 1 月 1 日
重要稅務訊息 111.03
- 稅務文章
- 個人購買預售屋，交屋後出售，成屋持有期間不含預售階段。
財政部表示，個人買賣取得房屋、土地之取得日，以完成所有權移轉登記日為準，縱預售屋係於104年12月31日前向建設公司訂購，若取得成屋之房地所有權登記日在105年1月1日以後，該房地出售即適用房地合一稅新制，應以完成所有權移轉登記日起算持有期間，該持有期間是不含預售階段，不可將預售屋及成屋持有期間合併計算。
自110年7月1日起，個人交易屬105年1月1日以後取得之預售屋及其坐落基地屬房地合一稅2.0課稅範圍，買賣預售屋，無論有無應納稅額，應於預售屋買賣契約日之次日起30日內申報；若出售時該預售屋已轉換為成屋，出售該成屋，應於所有權移轉登記之次日起30日內申報，以免受罰。
※ 房地合一課徵所得稅申報作業要點部分規定如下：
第二點／
個人及營利事業交易105年1月1日以後取得之房屋、土地，應依本要點規定計算房屋、土地交易所得，課徵所得稅。
個人及營利事業交易105年1月1日以後取得以設定地上權方式之房屋使用權或預售屋及其坐落基地，該交易視同前項之房屋、土地交易。
第三點：(交易日的認定)／
房屋、土地交易日之認定，以所出售或交換之房屋、土地完成所有權移轉登記日為準。但有下列情形之一者，依其規定：
- 因強制執行於辦理所有權登記前已移轉所有權，為拍定人領得權利移轉證書之日。
- 無法辦理建物所有權登記（建物總登記）之房屋，為訂定買賣契約之日。
- 房屋使用權，為權利移轉之日。
- 預售屋及其坐落基地，為訂定買賣契約之日。
- 符合一定條件股份或出資額，其屬證券交易稅條例所稱有價證券者，為買賣交割日；屬上開有價證券以外者，為訂定買賣契約之日。
第四點：(取得日的認定)／
房屋、土地取得日之認定，以所取得之房屋、土地完成所有權移轉登記日為準。但有下列情形之一者，依其規定：
出價取得：
- 因強制執行於辦理所有權登記前已取得所有權，為拍定人領得權利移轉證書之日。
- 無法辦理建物所有權登記（建物總登記）之房屋，為訂定買賣契約之日。
- 房屋使用權，為權利移轉之日。
- 預售屋及其坐落基地，為訂定買賣契約之日。
平均地權條例第47條之3（銷售預售屋之備查）：
- 銷售預售屋者，應於銷售前將預售屋坐落基地、建案名稱、銷售地點、期間、戶（棟）數及預售屋買賣定型化契約，以書面報請預售屋坐落基地所在之直轄市、縣（市）主管機關備查。
- 銷售預售屋者，應於簽訂買賣契約書之日起30日內，向直轄市、縣（市）主管機關申報登錄資訊。但委託不動產經紀業代銷者，不在此限。
- 銷售預售屋或委託不動產經紀業代銷者，向買受人收受定金或類似名目之金額，應以書面契據確立買賣標的物及價金等事項，並不得約定保留出售、保留簽訂買賣契約之權利或其他不利於買受人之事項。
- 前項書面契據，不得轉售予第三人。(係指一般所謂的紅單)
◎ 舉例說明
104年1月1日
與建設公司簽訂房屋及土地預定買賣契約書(即預售屋契約)
106年1月1日
建築完成並辦理所有權移轉登記
110年8月1日
出售並至地政事務所辦理移轉登記
此交易之
取得日為106年1月1日
交易日為110年8月1日
持有期間為4年7個月
因未超過5年，所以適用稅率為35%。
不能將預售屋的持有期間計入，亦不能以預售屋之取得日，判斷新舊制。
◎ 房地合一2.0所得稅處理
個人有房地合一2.0之交易所得或損失，不論有無應納稅額，應於房屋、土地完成所有權移轉登記日之次日起算30日內自行填具申報書，檢附契約書影本及其他有關文件，向該管稽徵機關辦理申報；其有應納稅額者，應一併檢附繳納收據。
◎ 綜合所得稅處理
若是個人於110年6月30日以前交易預售屋及其坐落基地，因不屬於房地合一2.0之課稅範圍，仍屬綜合所得稅之財產交易所得，應以轉讓價差，全額列入財產交易所得，並於交易次年5月，併入綜合所得總額申報繳納綜合所得稅。
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