重要稅務訊息 111.06

稅務文章

財政部核釋預售屋買受人於簽訂預售屋買賣契約書前，支付定金或類似名目之金額，取得平均地權條例第47條之3第5項所定之書面契據(即購屋預約單，下稱紅單)，係基於預售屋買賣關係而成立之契約行為。

110年7月1日起實施房地合一稅2.0，將納稅義務人交易預售屋及其坐落基地視同房地交易，納入房地合一所得稅制課稅範圍。

有關紅單交易性質，不動產業者與預售屋買受人不論簽訂預售屋紅單（買賣預約）或買賣契約書（本約），兩者均係基於預售屋買賣關係而成立之契約行為，預售屋買受人將紅單轉售他人，且依民法相關規定仍屬有效者，其交易日期在110年7月1日以後，應依法課徵房地合一所得稅，以符租稅公平，並有效落實房地合一稅2.0抑制短期投機炒作之立法意旨。另預售屋買受人因違反平均地權條例第47條之3第6項規定轉售紅單，經主管機關依規定科處之罰鍰，於計算交易所得時，不得自該課稅所得額減除。

預售屋買受人如於110年7月1日以後至本令發布日前有轉售紅單，並於111年6月30日以前完成自動補報及補繳稅款並加計利息者，可依稅捐稽徵法第48條之1規定免予處罰。如有相關申報疑義，可向所在地國稅局洽詢。

※ 依據所得稅法規定，房地合一2.0課稅範圍如下：(於110年7月1日以後交易)

自105年1月1日以後取得之房屋、房屋及其坐落基地或依法得核發建造執照之土地（以下合稱房屋、土地）。
自105年1月1日以後取得以設定地上權方式之房屋使用權。
自105年1月1日以後取得之預售屋及其坐落基地。
交易其直接或間接持有股份或出資額過半數之國內外營利事業之股份或出資額該營利事業股權或出資額之價值50%以上係由中華民國境內之房屋、土地所構成者。

※ 財政部111.05.26台財稅字第11104501470號令

摘要：納稅義務人轉售預售屋紅單交易所得課稅規定

個人及營利事業於簽訂預售屋買賣契約書前，支付定金或類似名目之金額，取得平均地權條例第47條之3第5項所定之書面契據(即購屋預約單，俗稱紅單)，係基於預售屋買賣關係而成立之契約行為。自110年7月1日起轉售紅單予第三人，屬所得稅法第4條之4第2項規定之預售屋及其坐落基地交易，應依110年4月28日修正公布所得稅法規定課徵所得稅。
個人及營利事業因違反平均地權條例第47條之3第6項規定轉售紅單，經主管機關依同條例第81條之2第6項第2款規定或其他相關法律科處之罰鍰，於計算交易所得時，不得自該課稅所得額減除。
個人及營利事業於110年7月1日以後至本令發布日前轉售紅單，並於111年6月30日以前依稅捐稽徵法第48條之1規定自動補報及補繳稅款並加計利息者，免依所得稅法第108條之2第2項、第3項、第110條第1項及第2項規定處罰。

※ 平均地權條例第47-3條

銷售預售屋者，應於銷售前將預售屋坐落基地、建案名稱、銷售地點、期間、戶（棟）數及預售屋買賣定型化契約，以書面報請預售屋坐落基地所在之直轄市、縣（市）主管機關備查。

銷售預售屋者，應於簽訂買賣契約書之日起30日內，向直轄市、縣（市）主管機關申報登錄資訊。但委託不動產經紀業代銷者，不在此限。

第1項備查，準用第47條第3項、第6項至第8項及第5項所定辦法之規定；其備查內容及方式之辦法，由中央主管機關定之。

第2項申報登錄資訊，準用第47條第3項、第4項、第6項至第8項及第5項所定辦法之規定。

銷售預售屋或委託不動產經紀業代銷者，向買受人收受定金或類似名目之金額，應以書面契據確立買賣標的物及價金等事項，並不得約定保留出售、保留簽訂買賣契約之權利或其他不利於買受人之事項。

前項書面契據，不得轉售予第三人。

※ 平均地權條例第47-4條

預售屋或新建成屋買賣契約之買受人，於簽訂買賣契約後，不得讓與或轉售買賣契約與第三人，並不得自行或委託刊登讓與或轉售廣告。但配偶、直系血親或二親等內旁系血親間之讓與或轉售；或其他中央主管機關公告得讓與或轉售之情形並經直轄市、縣（市）主管機關核准者，不在此限。

買受人依前項但書後段規定得讓與或轉售之戶（棟）數，全國每二年以一戶（棟）為限；其申請核准方式、應檢附文件、審核程序及其他相關事項之辦法，由中央主管機關定之。

銷售預售屋或新建成屋者，除第一項但書規定外，不得同意或協助買受人將買賣契約讓與或轉售第三人，並不得接受委託刊登讓與或轉售廣告。

◎ 舉例說明

(假設甲、丙均為個人)

甲於110年5月25日至乙建設公司預約一戶房屋，總價為新台幣2,500萬，因考量後續資金無法支應，故在乙建設公司的同意下，以總價3,000萬轉讓給丙，試問，若是於下列不同的時間轉讓，應納稅額為何？

1. 於110年6月5日轉讓。

2. 於110年8月1日轉讓，並於當日簽訂合約。

稅額計算說明：

若是甲於110年6月5日轉讓給丙，因轉讓時間在110年7月1日以前，所以不適用房地合一0，應將該交易所得視同財產交易所得，併入110年度綜合所得稅申報繳納。
所得類別：財產交易所得= 3,000萬 ― 2,500萬 = 500萬元(併入綜合所得總額)；出售標的為權利並非不動產，故無土地交易所得免稅之適用。
申報期限：111年6月30日以前(因疫情延期)。
若是甲於110年8月1日轉讓給丙，因轉讓時間在110年7月1日以後，因此適用房地合一0，應將該交易所得於交易日之次日起30日內，申報繳納稅額。
應納稅額：500萬Î45%=225萬元。
申報期限：110年8月2日起30日內，至戶籍所在地稽徵機關申報繳納。

(假設甲、丙均為營利事業)

1. 於110年6月5日轉讓。

2. 於110年8月1日轉讓，並於當日簽訂合約。

稅額計算說明：

甲公司於110年6月5日轉讓權利予丙公司，甲公司應以轉讓總額3,000萬元開立應稅統一發票交付予丙公司，據以計算財產交易所得。
申報方式：併入甲公司110年度營利事業所得稅之課稅所得；適用稅率20%。
申報期限：111年6月30日以前(因疫情延期)。
甲公司於110年8月1日轉讓權利予丙公司，甲公司應以轉讓總額3,000萬元開立應稅統一發票交付予丙公司，據以計算房地合一2.0之交易所得。
申報方式：採用分開計稅合併報繳；適用稅率為45%。
申報期限：111年6月30日以前(因疫情延期)。

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